മുംബൈ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്: കെട്ടിടങ്ങളുടെ പുനർവികസനം എങ്ങനെ?

മുംബൈ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയിലെ പഴയ ഹൗസിംഗ് സൊസൈറ്റി കെട്ടിടങ്ങളുടെ പുനർവികസനം കഴിഞ്ഞ കുറച്ച് വർഷങ്ങളായി വർദ്ധിച്ചിട്ടുണ്ട്.

പ്രത്യേകിച്ച് കോവിഡ്-19 പകർച്ചവ്യാധിക്ക് ശേഷം ഈ മേഖലയ്ക്ക് പുരോഗതി നൽകുന്നതിനായി മഹാരാഷ്ട്ര സർക്കാർ ഡെവലപ്പർമാർക്ക് പല ഇളവുകളും അനുവദിച്ചു.

മുംബൈയിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കൺസൾട്ടൻസി സ്ഥാപനമായ നൈറ്റ് ഫ്രാങ്ക് ഇന്ത്യ പങ്കു വെച്ച ഡാറ്റ പ്രകാരം പ്രതിമാസ ശരാശരി 10,000 പ്രോപ്പർട്ടി രജിസ്ട്രേഷനുകളിൽ ഏകദേശം 10% മുതൽ 20% വരെ പ്രോപ്പർട്ടി രജിസ്ട്രേഷനുകൾ പുനർവികസന പദ്ധതികളുടേതാണ്.

എന്താണ് പുനർവികസനം?

മഹാരാഷ്ട്രയിൽ നിരവധി പഴയ കെട്ടിടങ്ങൾ പ്രത്യേകിച്ച് രണ്ട് മുതൽ ഏഴ് നിലകൾ വരെയുള്ളവ ഇപ്പോൾ പുനർവികസിപ്പിച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുന്നു.

ഭവന പദ്ധതികളുടെ പുനർവികസനത്തിൽ പഴയ കെട്ടിടം പൊളിച്ച് മാറ്റി വിവിധ മാനദണ്ഡങ്ങൾക്ക് വിധേയമായി ആധുനികവും വലുതുമായ ഒരു കെട്ടിടം സ്ഥാപിക്കുന്നു.

കൂടാതെ പുതിയ കെട്ടിടത്തിലെ നിശ്ചിത എണ്ണം അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റുകൾ നിർമ്മാതാവ് ലാഭത്തിനായി ഓപ്പൺ മാർക്കറ്റിൽ വിൽക്കും. പഴയ കെട്ടിടത്തിലെ താമസക്കാർക്ക് പുതിയ കെട്ടിടത്തിൽ വലിയ അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റുകൾ സൗജന്യമായി ലഭിക്കും. ഫ്ലോർ സ്പേസ് ഇൻഡക്സ് (എഫ്എസ്ഐ) ബിൽഡർക്ക് വിൽക്കുന്നതിലൂടെ സർക്കാരിനും വരുമാനം ലഭിക്കും.

മുംബൈ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയിലെ പഴയ ഹൗസിംഗ് സൊസൈറ്റി കെട്ടിടങ്ങളുടെ പുനർവികസനം കഴിഞ്ഞ കുറച്ച് വർഷങ്ങളായി കുതിച്ചുയരുകയാണ്.

മഹാരാഷ്ട്ര അപ്പാർട്ട്മെൻ്റ് ഉടമസ്ഥാവകാശ നിയമം (MAOA) അനുസരിച്ച് ഒരു പഴയ സൊസൈറ്റി കെട്ടിടത്തിന് പുനർവികസനം നടത്താം. കുറഞ്ഞത് 51% അംഗങ്ങളെങ്കിലും ഇതിനായി അംഗീകാരം നൽകേണ്ടതുണ്ട്.

പുനർവികസന മാതൃകയ്ക്ക് കീഴിൽ, ഒരു ഡവലപ്പർ ഈ പഴയ ഫ്ലാറ്റിൽ താമസിച്ചിരുന്ന വീട്ടുടമകളുമായി ഒരു വികസന കരാറിൽ ഒപ്പിടുന്നു.

പുനർവികസനത്തിന് ശേഷം ഓരോ ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾക്കും ഡെവലപ്പർ അധിക സ്ഥലം വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നു. ഡെവലപ്പർക്ക് പ്ലോട്ടിൻ്റെ ശേഷിക്കുന്ന ഉപയോഗിക്കാത്ത ഫ്ലോർ സ്പേസ് ഇൻഡക്സ് (എഫ്എസ്ഐ) പ്രയോജനപ്പെടുത്തുകയും ഓപ്പൺ മാർക്കറ്റിൽ പ്രീമിയം തുകയ്ക്ക് വിൽക്കാൻ അധിക ഫ്ലാറ്റുകൾ നിർമ്മിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

ഉദാഹരണത്തിന് അഞ്ച് നിലകളുള്ള ഒരു കെട്ടിടത്തിൽ 20 ഫ്ലാറ്റുകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ ഓരോ ഫ്ലാറ്റും 450 ചതുരശ്ര അടി ആണെങ്കിൽ ഡവലപ്പർ 20 ഉടമകളുമായി കരാർ ഒപ്പിടുകയും പുനർവികസിപ്പിച്ച കെട്ടിടത്തിൽ ഓരോരുത്തർക്കും 500 ചതുരശ്ര അടി ഫ്ലാറ്റ് നൽകുകയും ചെയ്യും.

എന്നാൽ 500 ചതുരശ്ര അടി വിസ്തീർണമുള്ള 40 ഫ്‌ളാറ്റുകൾ ഡെവലപ്പർ നിർമിക്കുകയും 20 ഫ്‌ളാറ്റുകൾ ഉടമകൾക്ക് നൽകിയ ശേഷം ബാക്കിയുള്ളവ ഓപ്പൺ മാർക്കറ്റിൽ വിറ്റ് ലാഭമുണ്ടാക്കുകയും ചെയ്യും.

മഹാരാഷ്ട്ര ഹൗസിംഗ് ആൻഡ് ഏരിയ ഡെവലപ്‌മെൻ്റ് അതോറിറ്റി (MHADA) 2024 മെയ് മാസത്തിൽ സൗത്ത് മുംബൈയിലെ 20 റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഒരു ലിസ്റ്റ് പുറത്തിറക്കിയിരുന്നു. അവ അത്യന്തം അപകടകരവും ഉടനടി ഒഴിപ്പിക്കേണ്ടതും ആവശ്യമാണെന്നാണ് റിപ്പോർട്ട്.

ബ്രിഹൻമുംബൈ മുനിസിപ്പൽ കോർപ്പറേഷൻ (ബിഎംസി) എന്നറിയപ്പെടുന്ന മുംബൈ പൗരസമിതി മൊത്തം 188 ജീർണിച്ച കെട്ടിടങ്ങൾ അപകടകരമാണെന്ന് പ്രഖ്യാപിക്കുകയും താമസക്കാർക്ക് ഉടൻ ഒഴിയാൻ നോട്ടീസ് നൽകുകയും ചെയ്തു.

മുംബൈയിലെ ഒരു സൊസൈറ്റി ബിൽഡിംഗിൻ്റെ വീട്ടുടമസ്ഥർക്ക് പഴയ കെട്ടിടത്തിൻ്റെ പുനർവികസനം ചെയ്യണമെങ്കിൽ, അവർ ഡെവലപ്പറെ തിരഞ്ഞെടുക്കുന്ന കാര്യത്തിൽ വേണ്ടത്ര ജാഗ്രത പാലിക്കണം.

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പറുടെ സാമ്പത്തിക സ്വത്തിനെക്കുറിച്ചും സാമ്പത്തിക സ്രോതസ്സിനെക്കുറിച്ചും പഴയ ഹൗസിംഗ് സൊസൈറ്റികളിലെ ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾ അന്വേഷിക്കേണ്ടത് വളരെ പ്രധാനമാണ്. ഡവലപ്പർ പദ്ധതിക്ക് സ്വയം ഫണ്ട് നൽകണോ അതോ അതിനായി വായ്പ എടുക്കണോ എന്ന കാര്യവും അവർ പരിശോധിക്കണം.

ബോംബെ ഹൈക്കോടതിയിൽ ആണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സംബന്ധമായ കേസുകൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നത്.

ഒരു ഡവലപ്പർക്ക് സൊസൈറ്റിയിലെ കമ്മിറ്റി അംഗങ്ങളുമായും തിരഞ്ഞെടുക്കപ്പെട്ട പുനർവികസന സമിതിയുമായും എല്ലാ കാര്യങ്ങളും പങ്കു വെക്കേണ്ടതുണ്ട്.

ഈ കാരണത്താലാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പറുടെ മറ്റ് സൊസൈറ്റി അംഗങ്ങളുമായുള്ള ബന്ധം പ്രധാനമാകുന്നത്.

പുനർവികസനത്തിനായി പ്രോജക്റ്റ് കൈമാറുന്നതിന് മുമ്പ് ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾ എല്ലാ കാര്യങ്ങളും ഡെവലപ്പറുമായി ചർച്ച ചെയ്യണം.

പുനർവികസന കാലയളവിൽ ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾക്ക് ഡെവലപ്പർമാരിൽ നിന്ന് പ്രതിമാസ വാടക നഷ്ടപരിഹാരവും ലഭിക്കേണ്ടതുണ്ട്. ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾ ഈ തുക ഡെവലപ്പറുമായി സ്ഥിരീകരിക്കണം. പുതിയ കെട്ടിടം താമസത്തിന് തയ്യാറാകുന്നത് വരെയുള്ള മുഴുവൻ കാലയളവിലും വാടക നഷ്ടപരിഹാരം കിട്ടണം.

ഡവലപ്പർമാർ പറയുന്നതനുസരിച്ച് പുതിയ അപ്പാർട്ട്‌മെൻ്റുകളുടെ സവിശേഷതകൾ കരാറിൽ വ്യക്തമായി പരാമർശിച്ചിട്ടുണ്ടെന്ന് ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾ ഉറപ്പാക്കണം.

സൗകര്യങ്ങളുടെയും സ്പെസിഫിക്കേഷനുകളുടെയും വിശദാംശങ്ങളിൽ അപ്പാർട്ട്മെൻ്റിൻ്റെ വലിപ്പം, ഫ്ലോർ പ്ലാൻ, ഉപയോഗിക്കേണ്ട വസ്തുക്കളുടെ ഗുണനിലവാരം എന്നിവ ഉൾപ്പെടുത്തണം. പാർക്കിംഗ് സ്ഥലങ്ങൾ, സുരക്ഷാ സംവിധാനങ്ങൾ, വിനോദ മേഖലകൾ, മറ്റ് പൊതു സൗകര്യങ്ങൾ എന്നിവ പോലെ പുതിയ കെട്ടിടത്തിലെ വാഗ്ദാനം ചെയ്ത സൗകര്യങ്ങളും സൗകര്യങ്ങളും ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾ പരിശോധിക്കണം.